購入する土地の道路は公道？私道？それぞれのどんな違いがあるか

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土地探しをしているとその土地にくっついてる（以下、接道という）している道路が
公道と私道があります。

公道と私道どっちがいいの？

と思ったことはありませんか？

なんとくなく公道の方が良いような気がする
違いはなんとなくわかるけど購入する際のポイントはわからない
そもそもわからないから判断できない

不動産屋も建築会社も公道でも私道でも問題と言っている…

でも、
「実際のところ問題ないという事はないよね…」
と思う人も多いですよね。

大丈夫です！
公道と私道のポイントが分からなくて普通です。
私もこの仕事をしていなかったら皆さんと同じで分からないです。

今回もハウスメーカーで現場監督を経験し現在も土地・建物・マンションなどを
仲介しているジンが簡単にわかりやすくご説明いたします。

この記事を読めば公道と私道の違いやポイントもバッチリです。

土地を契約してから建築会社からこの道路では建築できないと言われた
道路の管理費用として自治会にお金を支払う事になった
急にこの道を使うなと言われた

など、あとでとんでもないトラブルに巻き込まれない様に解説していきます。

家づくりには難しい専門用語も多く出てきますので、初めての家づくりの人には
難しいという事もありますので
できるだけ簡単にお話ししますので安心して読んでみてください。

道路には種類がたくさんある

公道については細かく説明をしませんが公共の用に供されている道路です。
なので管理は各行政が行っておりますので、地震で道路が陥没しても
みなさんが自分で管理する必要はありません。
メンテンスも修繕も各行政が費用負担をします。

そして公道と私道合わせると全部で６種類あります。

道路には下記のような種類がある

・42条1項1号(幅員4m以上の道路法による道路)

・42条1項2号(分譲地などの新しく作られた道路)

・42条1項3号(既存道路:建築基準法が施行される以前からあった幅員4m以上の道路)

・42条1項4号(2年以内に事業が予定されている新しい都市計画道路)

・42条1項5号(民間が申請をして行政から道路として認められた道路。通称”位置指定道路”)

・42条2項2号(幅員1.8m以上4m未満の道路) 基準法上の道路以外(通称:但し書き道路といい道路ではなく通路扱い)

道路って実は、こんなに種類があるんですね。
この何条何項とかは全く覚えなくていい。

ジン

あくまで道路には６種類あるということだけです。
覚えなくてOK

私道は懸念点を事前に把握しておこう

私道に接道している土地の取引は多々あります。

なので珍しくない取引ということです。

私道だらかと言ってその土地をやめる必要はないと思いますが
私道である場合の懸念点などを理解して判断する必要があります。

私道に関して覚えておきたいのは、私道持分と承諾書関係です。

土地に接道している私道の持分を持っていないケースもよくあります。

ジン

簡単に言うと購入する土地が私道に接道しているんだけど
その私道の持分は持っていないと言うこと。
私道ということは個人の誰かが持っている道路ということ。
ちなみに公道の所有者は国や県などの行政が所有者になってる。

私道の持分を持っていない時に欲しいのは承諾書です。

承諾書の内容は通行と掘削の承諾です。

この承諾書がない場合、どのようなことが起こるでしょうか?
私道の所有者がいきなり

「通行しないでくれ」

と言われると通行できなくなる可能性があります。
そうなると家まで行けない…
また同様に、水道管など道路を掘削したい場合も私道所有者から

「道路を掘らないで」

と言われてしまうと敷地にライフライン（水道、都市ガス）の引き込みができなくなってしまう。
なのでそれらを承諾することを事前に書面で取り交わしておく必要があります。
※持分を持っている場合でも、承諾書が必要な場合もあります。

ジン

合意書などを作成し
通行と道路掘削の承諾書という内容で所有者から書面で許可をもらっておく必要があります。
これがないと水道の引き込みができないとか問題が建築の時に発生する

合意書には１つ気をつけたい事もあるので下の記事も併せてチェックしてみてください。

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道路の幅員とセットバック

家を建築する際には原則、幅員(幅)4m以上の道路に接道している必要があります。
この4mに満たない道路に接している場合は原則建築自体ができません。
しかし4m未満の道路に接道している土地はたくさんあります。
そんな時はどうすればいいのか?

接道している道路が4m未満の場合セットバックが必要になります。

ジン

セットバックという難しい言葉が出てきましたが
簡単に説明すると、前面道路の幅が４mになるように土地の一部を
道路として提供するということです。

セットバックはこんな感じです。

既存の道路幅の中心線を出してお互いに2mずつセットバックをする必要があります。
この場合、元々の道路幅は3mなので既存の道路幅よりお互いに50cmセットバックして
道路幅を４m以上にしないといけません。

そもそもなぜ4mの道幅が必要なのか?

火災時や災害時に緊急車両の通行や避難通路としての確保する
必要があるため道路幅が4m必要なのです。

ジン

ちなみに道路の反対側が家以外のものだと

家以外だとセットバックするのは片側だけ
かなり損をした感じになります。

中にはこんな状況の時もあります。

道路が広がっているところと広がっていないところがあります。
セットバックは基本的に家を建て替える時に行います。
その為、古い家の前はセットバック未了で建て替えが行われた家の前は
セットバック済みという事になります。

接道状況

建築基準法第43条には「敷地と道路との関係」というものがあります。
先ほど家を建築するには原則4m以上の道路に接道する必要があるという説明をしましたね。
そしてもう1つルールがあります。

敷地に接道する道路は2m以上土地に接道する必要があります。この2mの接道がない場合は建築ができないのです。2mに満たない土地を見かけることがありますがこういった土地を購入しても家は建築できません。

建替についても同じです。
そもそも接道が2m未満の土地に家が建っている事があるというのはご存知ですか？

1980年代後半くらいまでは接道が2mないまま土地を分筆してしまうことや
建築士の裁量で着工から完成までを行えました。
しかしその後は行政の検査で現地で2mの接道が確保出来ているかの確認が始まり
今では2m確保できていない場合は、建築確認申請も通らず完了検査で検査済証などが
発行できないようになっています。