フラット３５ってたまにCMを見かけますが
これは住宅金融支援機構が提供している全期間固定の住宅ローンになります。
- 名前は何となく聞いた事がある
- 個人事業主でも貸してくれるって聞いた頃がある
- 団体信用生命保険が任意って聞いた事がある
上記のようなイメージを持っている人も多いと思います。
実際にフラット３５は他の住宅ローンとは違う部分があったりします。
このフラット３５を提供しているのが住宅金融支援機構という組織で
政府１００％出資の組織になりますので
簡単にいうと国の住宅ローンと思っていただいて大丈夫です。
まずはフラット３５はどんな住宅ローンなのかをご紹介しますので
ぜひ、覚えておいてください。
融資額には限度がある
民間金融機関の住宅ローンは保証会社や団体信用生命保険によっては３億でも４億でも貸してくれる。
ジン私のお客さんでもペアローンで各２億で４億を借りた人もいる
しかしフラット３５（５０）は上限８０００万円という決まりがある。
なのでそれ以上の借り入れできない。
仮に土地建物で１億１０００万円の事業計画であれば融資額は８０００万円が上限なので
自己資金が３０００万円必要なるという事です。
融資額は８０００万円ですからね。
それを超えた部分は全て自己資金です。
ジンそして融資額は土地建物価格の９割以下か９割超によって
金利など変わるので覚えておこう
フラット３５を提供している住宅金融支援機構は元々、旧住宅金融公庫という組織でした。
旧住宅金融公庫の時は原則土地建物の８割融資と決まっていましたが
現在の住宅金融支援機構になってからは現在９割超でも融資が可能になっている
融資額によって金利が違う
前述している通りフラット３５（５０）は融資額によって金利が変わる。
そしてフラット３５（５０）の金利は販売している金融機関で違う。
こう言われると頭の中で？マークが浮かぶ人もいると思う。
ジン例えるとアサヒ飲料というメーカーが作っている三ツ矢サイダーを
コンビニなどで売っているが値段はそれぞれのコンビニに委ねている
住宅金融支援機構というメーカーが作っているフラット３５（５０）を〇〇銀行（金融機関）が
販売しているが金利は各金融機関に委ねている
という事です。
なので金融機関によってフラット３５の金利が違うのです。
借入期間の最大は５０年
住宅ローンの借り入れ期間は最大３５年
というのが一般的ですが、フラット５０という商品もあり
最大５０年まで借り入れ期間を延ばす事ができる。
一部の民間金融機関でも５０年という借り入れ期間を採用している場合がありますが
まだまだ少ないです。
基本的に住宅ローンの完済年齢は８０歳未満と設定されている事が多いので
借り入れ期間５０年を採用するためには２９歳までに住宅ローンを借りる必要があります。
ジンフラット５０は基本的に金利も高いので採用している人も
少ないと思われる
金利は固定のみ
これは、フラットの基本中の基本です。
フラットには変動金利は存在しませんので全期間固定のみになります。
全期間固定という事は金利はそれなり高い。
ちなみに2023年6月の金利を確認してみると
・融資額９割以下 １.７６％
・融資額９割超 １.９０％
変動金利に比べると１％以上の差がありますよね。
これだけ金利が違うと同じ５０００万円を借りたとしても支払い総額は１０００万円以上は
変わってきます。
金利が高いのでそれだけ利息が高いという事ですね。
融資には対象物件がある
実はフラットは融資できる物件は決まっている。
- 原則として一般の道に２m以上接すること
- ７０m2以上（延べ床面積）
- 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
- 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
- 木造の住宅（※１）は一戸建てまたは連続建てに限る
- 住宅の外壁、天井又は屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2レベル以上）
- 耐火構造、準耐火構造（※２）または耐久性基準（※３）に適合
- 点検口等の設置
- 住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画
※. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含みます。
※. 延べ床面積は、住宅部分の床面積をいい、車庫の面積を除きます。
※１. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造（※4）の住宅以外の住宅をいいます。
※２. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
※３. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。
ジン新築住宅は基本的にフラット対象の基準になっている事が多いが
延べ床面積が足りていないケースは稀にありますので覚えておこう
保証料はなし
フラットに保証料はない。
基本的に融資事務手数料になります。
基本的に融資額に対して２.２％が最大値です。
５０００万円を借りる場合の融資事務手数料は１１０万円という事になります。
これは保証料と違いますので、仮に一括完済や借り換えを行った場合に支払い済みの融資事務手数料は戻ってこない。
保証料の場合は、借り入れ期間中の保証料になるので借り入れ期間が短くなった場合は支払い済みの保証料は
戻り保証料として戻ってくる。
仮に３５年の借り入れ期間で５０００万円を借りると保証料はおよそ１０３万円ほどです。
これはあくまで３５年間の保証料なので借り換えや一括完済で保証期間が３５年から１５年に短くなれば
残り２０年間分の保証が戻ってくる。
これが保証料と融資事務手数料の違いです。
ジン近年は変動金利の金利が低いことからフラット３５以外も融資事務手数料を採用している金融機関も増えている。
ネットバンクなどはほとんど融資事務手数料タイプです。
団体信用生命保険は任意
フラット３５（５０）は団体信用生命保険（以下、団信という）が任意加入です。
民間金融機関の住宅ローンは団信の加入は必須です。
しかしフラット３５（５０）の団信加入は任意です。
なので持病をお持ちの方で団信に加入できない人でもフラット３５（５０）であれば
住宅ローンを借りる事ができる。
しかし団信に加入しないということはわかりますよね。
ジン住宅ローンは無くならず相続人には住宅ローンの支払いは残ってしまう
残された家族には住宅ローンの返済が残ってしまうという事を覚えておきましょう。
まとめ
これがフラット３５（５０）の特徴です。
フラット３５（５０）を利用する際は、まずは基本ルールを掴んでおきましょうね。
